BPHTB (BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN ATAU BANGUNAN)

Definisi BPHTB

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) adalah perbuatan atau peristiwa hokum yang mengakibatkan diperolahnya hak atas tanah dan atau bvagunan oleh orang pribadi atau badan.

Dasar Hukum

Dasar Hukum dari BPHTB adalah UU No. 20 Tahun 2000.

Subjek BPHTB :

Orang Pribadi atau badan yang memperoleh hak ats tanah dan atau bangunan.

Objek BPHTB :

Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.

Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan meliputi:

1.       Pemindahan Hak karena :

a.       Jual beli

b.       Tukar menukar

c.       Hibah

d.      Hibah Wasiat, merupakan suatu penetapan wasiat yang khusus mengenai pemberian hak atas tanahdan atau bangunan kepada orang pribadi atau badan hokum tertentu, yang berlaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia.

e.      Waris

f.        Pemasukan dalam Perseroan/Badan Hukum lainnya

g.       Pemisahan Hak yang mengakibatkan peralihan

h.      Penunjukan pembeli dalam Lelang

i.         Pelaksanaan putusan Hakim yang mempunyai kekuatan Hukum Tetap

j.        Penggabungan Usaha

k.       Peleburan Usaha

l.         Pemekaran Usaha

m.    Hadiah

2.       Pemberian Hak Baru karena :

a.       Kelanjutan pelepasan hak yaitu, pemberian hak baru kepada orang pribadi atau badan hokum dari Negara atas tanah yang berasal dari pelepasan hak.

b.      Diluar pelepasan hak yaitu, pemberian hak baru atas tanah kepada orang pribadi atau badan hokum dari Negara atau dari pemegang hak milik menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Objek yang tidak dikenakan BPHTB:

1.       Objek yang diperoleh perwakilan diplomatic

2.       Objek yang diperoleh Negara untuk penyelenggaraan pemerintah dan pembangunan kepentingan umum.

3.       Objek yang diperoleh badan atau perwakilan organisasi internasiona yang ditetapkan Menteri Keuangan, dengan syarat tidak menjalankan usaha lain diluar fungsi dan tugasnya.

Tarif BPHTB :

Tarif BPHTB adalh sebesar 5%  dari  NPOPKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak).

Hak Atas Tanah Sebagai Perolehan Tanah dan Bangunan

Ø  Hak milik, yaitu hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang pribadi atau badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh Pemerintah;

Ø  Hak guna usaha (HGU), yaitu hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu sebagaimana yang ditentukan oleh perundang-undangan yang berlaku;

Ø  Hak guna bangunan (HGB), yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu yang ditetapkan dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria.

Ø  Hak pakai, yaitu hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Ø  Hak milik atas satuan rumah susun, yaitu hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah. Hak milik atas satuan rumah susun meliputi juga hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.

Ø  Hak pengelolaan, yaitu hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya, antara lain, berupa perencanaan peruntukan dan penggunaan tanah, penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga.

Dasar Pengenaan Pajak

Dasar pengenaan pajak (BPHTB) adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dalam hal :

1. jual beli adalah harga transaksi;
2. tukar-menukan adalah nilai pasar;
3. hibah adalah nilai pasar;
4. hibah wasiat adalah nilai pasar;
5. waris adalah nilai pasar;
6. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar;
7. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar;
8. peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar;
9. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar;
10. pemberian hak baru atas tanah diluar pelepasan hak adalah nilai pasar;
11. penggabungn usaha adalah nilai padar;
12. peleburan usaha adalah nilai pasar;
13. pemekaran usaha adalah nilai pasar;
14. hadiah adalah nilai pasar;
15. penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang.

        Apabila NPOP dalam hal 1 s/d 14 diatas tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP PBB yang digunakan dalam pengenaan PBB pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah NJOP PBB.

Tata Cara Pembayaran

Dasar penetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTP) sesuai yang diatur oleh Undang –undang No. 21 Tahun 1997 adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Nilai Perolehan Objek Pajak  (NPOP) dalam jual – beli properti yang dihitung adalah nilai transaksi, sedangkan dalam kegiatan hukum lainnya (hibah, warisan, tukar – menukar dan lain – lain) yang menjadi Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Apabila Nilai Perolehan Objek Pajak tidak diketahui atau lebih rendah dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang ditetapkan pada tahun terjadinya pemindahan hak, maka yang digunakan sebagai dasar perhitungan pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan. Sebaliknya, apabila Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) lebih besar dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), maka yang digunakan sebagai dasar perhitungan adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Perlu diketahui bahwa kebijakan penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) bersifat regional, artinya setiap pemerintah daerah memiliki kebijakan masing – masing.

Tarif yang ditetapkan untuk perhitungan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTP) sesuai dengan yang diatur oleh Undang – undang No. 21 Tahun 1997 adalah 5 % dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi dengan  Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) atau disebut sebagai Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP). Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) ditetapkan secara regional paling tinggi adalah Rp. 60.000.000,- (Enam Puluh Juta rupiah), sedangkan untuk perolehan secara waris atau hibah yang diterima secara pribadi oleh perseorangan yang masih memiliki ikatan darah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) ditetapkan paling tinggi sebesar Rp. 300.000.000,- (Tiga Ratus Juta rupiah). Secara matematis dapat dirumuskan:

NPOPKP	=	NPOP – NPOPTKP
Nilai BPHTB	=	5 % x NPOPKP

Berikut ini adalah ilustrasi pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTP):

A membeli tanah di Kodya Bandung dari B senilai Rp. 200.000.000,-

Pemerintah Kota Bandung menetapkan NPOPTKP sebesar Rp. 60.000.000,-

Maka BPHTP yang harus dibayarkan oleh A adalah:

NPOP	=	Rp. 200.000.000,-
NPOPTKP	=	Rp.   10.000.000,-
	=	Rp.   60.000.000,-
NPOPKP	=	NPOP – NPOPTKP
	=	Rp. 200.000.000,- – Rp. 60.000.000,-
	=	Rp. 140.000.000,-
BPHTP Terhutang	=	5 % x NPOPKP
	=	5 % x Rp. 140.000.000,-
	=	Rp. 7.000.000,-

Jadi, BPHTP yang harus dibayarkan oleh A adalah sebesar Rp. 7.000.000,-

CONTOH SOAL

1.   Wajib Pajak A membeli sebidang tanah di Kota Malang seharga Rp. 100 juta, NJOP PBB pada tahun terjadinya transaksi adalah Rp.95 juta. Jika NJOPTKP kota Malang atas transaksi tersebut sebesar Rp. 60 juta, maka tentukan BPHTB yang terutang atas perolehan hak Tersebut !

Jawab :

NPOP                      = Rp. 100.000.000

NPOPTKP               = Rp.  60.000.000

NPOPKP                  = Rp. 40.000.000

BPHTB = (NPOP – NPOPTKP) x Tarif

BPHTB = NPOPKP x  Tarif

BPHTB Terhutang  = (100.000.000 – 60.000.000) x  5%

                                =  Rp. 40.000.000 x 5%

                                =  Rp. 2.000.000

2.   PERUM perumnas memperoleh hak pengelolaan atas tanah seluas 10 ha dengan NPOP RP. 1.000.000.000,-. BPHTB adalah :

Jawab :

NPOP                         = Rp. 1.000.000.000,-

NPOPTKP                 =             60.000.000,-

NPOPKP                    =  Rp. 940.000.000,-

BPHTB Terhutang = 5% x Rp. 940.000.000,- = Rp. 47.000.000,-

Wajib pajak membayarkan BPHTP terhutang tidak berdasarkan pada Surat Ketetapan Pajak (SKP), melainkan dengan cara melakukan perhitungan mandiri dengan mengisi Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (SBB). SBB dapat diperoleh di Kantor Pelayanan Pajak yang ada di setiap daerah. Pembayaran BPHTP dapat dilakukan di tempat yang telah ditunjuk, seperti Kantor Pajak, Bank atau Kantor Pos serta dapat dilakukan tanpa menunggu diterbitkannya SKP. Apabila wajib pajak tidak melakukan pembayaran BPHTP, maka Dirjen Pajak akan menerbitkan Surat Ketetapan BPHTP (SKBKB) berserta perhitungan denda sebesar 2 % untuk jangka waktu paling lama 24 bulan (2 tahun), dihitung mulai saat pajak terhutang hingga diterbitkannya SKBKB.

Semoga uraian singkat diatas  mengenai pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTP) dapat bermanfaat. Ingat Pajak untuk kepentingan bersama!